¿Cómo debería el gobierno medir el valor de la propiedad que posee? | Red federal de noticias

Terry Gerton David, déjame empezar contigo. Es posible que muchos de nuestros oyentes nunca hayan oído hablar del edificio Forrestal o pasen por allí todos los días y no sepan qué es. ¿Por qué este complejo de oficinas federales se ha convertido en un importante caso de prueba para el futuro del sector inmobiliario federal?

David Winstead Terry, creo que la Junta de Reforma de Edificios Públicos fue creada por la Ley FASTA en el Congreso en 2019. Así que se creó hace bastante tiempo y fue un esfuerzo bipartidista. Nuestra junta está compuesta básicamente por seis personas designadas por la Casa Blanca. Y íbamos a pie y mirábamos con el propósito de examinar los edificios federales. Somos una agencia federal independiente. Pero debido a la COVID y a las políticas de teletrabajo, como saben, en general, la gente ya no está en edificios de oficinas como solía estar antes de la COVID. Así que nuestra junta ha examinado durante cinco o seis años el inventario federal de GSA, trabajando muy de cerca con ellos y comunicándose. Actualmente contamos con una oficina, el edificio GSA al lado de la división de disposición, al lado de la división de cartera de servicios de edificios públicos de GSA. Por eso trabajamos estrechamente con la vista independiente de estos edificios. Y el edificio Forrestal se destacó porque es un edificio de un millón de pies cuadrados en la sede del Departamento de Energía. Pero lo que se descubrió hace tres años, hace cuatro años en el análisis inicial, es que la utilización del edificio Forrestal era muy baja, probablemente en los años posteriores al COVID. Así que echamos un vistazo a eso y nos dimos cuenta de que, como parte de nuestras recomendaciones a la OMB, la GSA y el Congreso, el edificio Forrestal debería estar en esta lista. El 40% de los bienes raíces de GSA en todo el país se encuentran en el área metropolitana de Washington. Cuando tienes una factura, sabes que su funcionamiento cuesta básicamente 41 millones de dólares al año y que tienes una utilización del 20 y un rango del 20 al 28 por ciento. Sabes, esta es una ventaja, una ventaja federal, que debe considerarse en términos de razones económicas para mantenerla. Entonces, el edificio Forrestal fue parte de nuestras recomendaciones que surgieron hace un año y medio y, francamente, como dirá Diane, tiene grandes beneficios. Este último, en términos de reurbanización del sitio, no vale la pena y sigue pagando 40 millones de dólares al año. Eso eleva el costo por empleado federal a más de 100.000 dólares al año, cuando el espacio de oficina en el Distrito de Columbia oscila entre 10.000 y 15.000 dólares por persona. Así que económicamente no tenía ningún sentido. Y mi último comentario, me gustaría hablar más de por qué es una gran oportunidad, pero es que Ed Forst, que es el administrador de GSA, es muy agresivo para tomar la iniciativa en esto. Está trabajando con MCPC, como Dan les dirá, está incorporando a los planificadores de la comunidad de intereses, el departamento de planificación del distrito, el departamento de desarrollo económico del distrito. Y recientemente, hace dos semanas, estuvo en un foro público que dijo, ya sabes, Forrestal es una gran oportunidad porque estamos trabajando con el DOE, tenemos las mejores soluciones de vivienda para ellos y son una gran ventaja al analizar las cuatro parcelas que componen el sitio de Forrestal en términos de reurbanización potencial para muchos usos, incluidos potencialmente museos, cerca del centro comercial. Esa es realmente la razón por la que nos centramos en Forrestal y figuraba en nuestras dos rondas de recomendaciones hace un año y medio.

Terry Gerton Diane, David acaba de exponer un excelente argumento sobre por qué no es económicamente viable continuar ocupando el edificio Forrestal, pero usted y la Comisión Nacional de Planificación de la Capital han analizado muchas formas diferentes de reconstruir este sitio, incluido el espacio cultural, la vivienda y el comercio minorista. Entonces, ¿qué beneficios públicos generaría la reurbanización que el sitio actual no genera?

Diana Sullivan Gracias Terry. Bueno, ¿sabes qué? Quiero dar un paso atrás por un segundo y hablar sobre dónde está ubicado el edificio Forrestal en Independence Avenue, justo enfrente del Castillo Smithsonian. También está rodeado por una serie de otros edificios federales. El edificio sur del USDA, que tiene dos millones de pies cuadrados. Y el edificio Forrestal en sí, como mencionó David, permitiría, si lo derribaran, permitiría cinco nuevos bloques de desarrollo urbano al otro lado de la calle del National Mall. Esto no tiene precedentes en la historia de Washington, DC, donde por primera vez en décadas tendremos un vecindario mixto frente al National Mall, lo cual sería muy interesante. El resto del National Mall tiene espacio para oficinas federales que permanecerá. Está el Triángulo Federal, el Departamento de Estado. Pero aquí, en el suroeste, donde hay muchas actividades interesantes en el muelle y en el paseo marítimo, que está a solo un cuarto de milla por L’Enfant Promenade desde el Castillo Smithsonian, ahora es un lugar terrible para caminar. Todo es concreto, todo es espacio de oficina, espacio de oficina no utilizado. El edificio Forrestal, en particular, bloquea la vista del Castillo Smithsonian mientras camina desde el muelle de regreso al National Mall. Entonces, las oportunidades son infinitas y la cantidad de pies cuadrados es inmensa y tomará décadas, pero los nuevos usos y nuevos vecindarios que vendrán aquí serán muy similares a lo que vimos en los patios cerca del Nationals Park y el muelle mismo.

Terry Gerton David Winstead es abogado y miembro de la Junta de Reforma de Edificios Públicos. Diane Sullivan es la directora de la actual división de planificación de la Comisión Nacional de Planificación de la Capital. David, déjame volver contigo porque las decisiones federales sobre bienes raíces generalmente se centran en la condición del edificio, y usted habló antes sobre la condición del edificio Forrestal, pero este informe pregunta si el gobierno también debería considerar el valor del terreno debajo de esos edificios. Estamos hablando aquí específicamente del Distrito de Columbia, pero ¿cómo deberían pensar realmente las agencias de todo el país acerca de este juicio, acerca de dónde obtienen el mayor valor de estas propiedades?

David Winstead Creo, Terry, que la ley que estableció nuestra junta se llama ley FASTA y le da al administrador de la GSA más poder en términos de negociar cómo deshacerse de ella. Nuestra junta no tiene nada que ver con la enajenación de estos activos, negocia con su posible reutilización, negocia con el Distrito de Columbia en términos del uso de una parcela. Entonces, básicamente, estamos muy comprometidos a evaluar el precio, pero después de la negociación lo usaré. Lo moví. Lo cerré. La forma de proceder depende realmente de GSA. Y tienen tasadores que emplean, tienen una división, la división de enajenación, que analiza estos activos y determina, ¿cuánto cuesta ponerlos a la venta? ¿Cuanto tiempo tomaría? ¿Cómo nos comprometemos con esto? Una de las recomendaciones que nuestro consejo hizo varias veces en los últimos informes, en informes anteriores, es que teníamos una gran opinión sobre bienes como el edificio del puesto del faro, que es muy complicado. Hay muchos compromisos con el distrito, con el gobierno federal, con el Congreso y con los museos, de que es muy importante utilizar un corredor de bienes raíces para aumentar la capacidad del equipo de GSA. Fue un placer para nosotros ver que Ed Forrest tomó esta idea y ahora está utilizando intermediarios para examinar estos edificios y determinar cuál es la mejor manera de llevarlos al mercado, cuál es el mayor y mejor uso. Entonces, esta práctica fue realmente, ya sabes, ABURRIDA al observar todas las propiedades en todo el país, no solo en Washington, DC, pero afortunadamente debido a la Ley USIC que fue aprobada en enero de 2025 por el Congreso, ahora todas las agencias federales tienen que informar a la OMB cuánto están usando su espacio, cuál es el costo de mantener este espacio, tanto los edificios propiedad de la GSA como el dinero de los impuestos consolidados sobre la base del alquiler de la propiedad federal. Por lo tanto, la carga de este enfoque y análisis es importante para todos los administradores de activos federales en todo el país.

Terry Gerton Y Diane, esta estrategia de desarrollo galardonada para el Edificio Forrestal es realmente una visión económica a largo plazo para el Distrito de Columbia. ¿Cree que el edificio Forrestal es un caso único o hay otras propiedades federales en todo el país que podrían obligar al gobierno a hacer preguntas similares sobre el valor, la administración y los beneficios a largo plazo?

Diana Sullivan Bueno, creo que una cosa que quería agregar a lo que dijo David es el valor del terreno, si nos fijamos en la cita de Forrestal. La cafetería en sí es casi del tamaño de una cuadra de la ciudad y es de un piso y este no es el tipo de desarrollo que deberíamos tener en nuestro centro de Washington DC, no es muy eficiente en absoluto y yo diría que el resto del edificio tampoco está maximizando su potencial. Entonces, cuando miras la cantidad de pies cuadrados que podrían ocupar si derribamos el edificio Forrestal, es como si supieras que es un aumento significativo con respecto a lo que hay ahora. Y luego, en términos de observar otro tipo de ejemplos, creo que solo mencioné brevemente los patios, pero GSA realmente hizo un buen trabajo trabajando con la ciudad en la reurbanización del área alrededor del Parque Nacional. Lo había, era terreno de propiedad federal y. GSA realmente ha tomado la iniciativa en la planificación maestra y lo ha hecho en un par de áreas más alrededor del país y están considerando muy seriamente hacerlo también en este sitio. Entonces estamos muy emocionados. Estamos más cerca que nunca de lograr que eso suceda y, por lo tanto, estamos avanzando a toda máquina tratando de reproducir este modelo porque tuvo éxito en los astilleros.

David Winstead Un comentario, si mira el sitio, recientemente nosotros, NCPC, ULI y otros recibimos un premio en un panel asesor técnico TAP. Y en este proceso, vi como un miembro del consejo regresó hace tres años, mientras observamos estas propiedades basadas en GSA DC después de COVID y su uso, nos dimos cuenta de que realmente teníamos que hacerlo. Mire cuál sería también el impacto en el desarrollo económico y, en el caso del edificio del salón forestal del que habla Dan, el informe TAP que ULI hizo y distribuyó hace aproximadamente un año daría como resultado casi 2 millones de pies cuadrados de nuevo desarrollo. No necesariamente oficinas porque, como saben, el alquiler de oficinas en Washington es muy bajo, pero también resultaría en 150 millones de dólares en evaluaciones. En cuanto a la nueva base impositiva para el Distrito de Columbia, usted sabe que está hablando de beneficios de uso mixto, Diane, pero también está hablando de tomar propiedades federales subutilizadas y redesarrollarlas y también desarrollar, ya sabe, crear ciento cincuenta millones de dólares en ingresos por impuestos a la propiedad para el distrito.