El suelo debajo del sureste de Texas se está hundiendo: lo que todo propietario debe saber

HOUSTON – Grietas en las paredes. Puertas que no se cierran. Inundaciones que parecen empeorar cada año. Para muchos propietarios de viviendas del sudeste de Texas, estos problemas pueden parecer no relacionados. Pero los expertos dicen que todos pueden estar conectados por un lento proceso que ocurre debajo de la superficie: el hundimiento de la tierra.

El hundimiento (el hundimiento gradual de la tierra) ha remodelado partes del área de Houston durante décadas. En algunas comunidades, ha dañado viviendas, ha exacerbado las inundaciones y ha dejado a los propietarios frente a costosas reparaciones de cimientos.

“Probablemente invertí 100.000 dólares en esta casa para arreglar el hundimiento”, dice Bob Rehak.

Rehak ha vivido en su casa de Kingwood durante más de 40 años. Y su experiencia es un microcosmos de lo que está sucediendo en el área metropolitana de Houston.

Una casa que sigue en movimiento

Durante las últimas cuatro décadas, Rehak ha visto cómo su hogar en Kingwood cambiaba lentamente. Las grietas se extendieron por el ladrillo. Se separó la moldura interior. El agua ha cambiado el suelo alrededor de los cimientos. Como muchos propietarios de viviendas, Rehak inicialmente pensó que el problema eran sus cimientos.

“Hicimos nivelar los cimientos dos o tres veces”, dijo.

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Pero estas reparaciones tratan los síntomas, no la causa. La tierra debajo de su vecindario sigue cambiando.

“La mayoría de las personas que se mudan cada cuatro o cinco años nunca lo han visto, por lo que no piensan [subsidence] “Es real”, dijo Rehak. “Puedo prometerles que lo es”.

Su experiencia no es única. En toda la región de Houston, los hundimientos han dejado su huella en vecindarios, carreteras y comunidades propensas a inundaciones.

El barrio que desapareció

Quizás en ningún lugar el impacto sea más visible que en Brownwood en Baytown. Más de 400 familias alguna vez vivieron en el vecindario frente al mar, que fue construido para albergar a los trabajadores empleados por las refinerías y plantas químicas cercanas. Hoy el barrio ya no existe.

Lo que queda es el Centro Natural de Baytown, donde los antiguos cimientos, callejones y otros restos de la comunidad aún se encuentran bajo el paisaje.

“Es dramático cuando conoces la historia”, dijo Mike Turco, gerente general del Distrito de Subsidencia Harris-Galveston.

Un huracán o una inundación no provocaron el declive de Brownwood.

Durante décadas, industrias y comunidades han bombeado grandes cantidades de agua subterránea a acuíferos subterráneos. A medida que se eliminó esta agua, se comprimió la capa de arcilla blanda debajo de la región.

A diferencia de una esponja que se expande después de ser exprimida, estas capas de arcilla nunca se recuperan por completo. El suelo quedó completamente sumergido. En Brownwood, el suelo cayó hasta 10 pies.

Las inundaciones se hicieron cada vez más comunes. Con el tiempo, proteger el barrio ya no era práctico.

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En 1983, la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias declaró el barrio en ruinas y los residentes se mudaron.

“Nuestra intención, nuestro trabajo, es evitar que sucedan cosas como Baytown en el futuro”, dijo Mike Turco, Gerente General del Distrito de Subsidencia de Harris Galveston.

Por qué el sudeste de Texas es vulnerable

El hundimiento ocurre naturalmente en algunos lugares, pero gran parte del área de Houston se ha acelerado por el bombeo de agua subterránea.

Cuando se extraen grandes cantidades de agua de los acuíferos subterráneos, los pequeños espacios que contenían esa agua comienzan a colapsar bajo el peso de la tierra sobre ellos. El resultado es un flujo gradual pero permanente.

No en todos los barrios fluye al mismo ritmo. Algunas áreas han experimentado pocos movimientos mensurables, mientras que otras han disminuido centímetros (o incluso pies) durante décadas.

Debido a que el proceso ocurre tan lentamente, muchos propietarios no se dan cuenta de lo que está sucediendo hasta que notan señales de advertencia dentro o fuera de su casa.

Esfuerzos para frenar el flujo

En 1975, la Legislatura de Texas creó el Distrito de Subsidencia Harris-Galveston para ayudar a frenar el hundimiento de la tierra en toda la región.

El distrito controla el uso del agua subterránea exigiendo a las ciudades, distritos de servicios públicos y otros proveedores importantes de agua que reduzcan la cantidad de agua subterránea que bombean. En cambio, se alienta a las comunidades a recurrir a aguas superficiales de lagos y ríos.

La transición tiene como objetivo reducir la presión sobre los acuíferos subterráneos y frenar el ritmo al que fluye la tierra.

“Pasamos de 70% de agua subterránea a 40% de agua subterránea y para 2035 bajaremos a 20%”, afirmó Turco. “Al mismo tiempo, estas autoridades del agua y la ciudad de Houston han trabajado diligentemente para desarrollar un suministro de agua alternativo”.

Este cambio es una tarea enorme. La construcción de tuberías, embalses y plantas de tratamiento de agua lleva años, especialmente en una de las áreas metropolitanas de más rápido crecimiento del país.

Turco dijo que esfuerzos similares ya han tenido éxito en otras partes de la región.

“Ha tenido éxito en otras áreas y creemos que tendrá éxito en el norte y el oeste del condado de Harris”, dijo.

Donde la tierra se hunde hoy

Si bien Brownwood representa el pasado de la región, algunos de los suburbios en crecimiento podrían ayudar a dar forma a su futuro.

El sistema de mapas interactivos del Distrito de Subsidencia Harris-Galveston muestra hundimientos mensurables en partes de Cypress, Tomball, Spring, Fulshear y Katy. En algunos lugares, el suelo se ha hundido más de treinta centímetros desde 2007.

Muchas de estas comunidades continúan agregando miles de viviendas nuevas cada año.

La combinación de un rápido crecimiento y un uso continuo del agua subterránea hace que la planificación a largo plazo sea aún más importante para los gobiernos locales.

Lo que los propietarios de viviendas deben buscar

Para los propietarios de viviendas, los subsidios suelen manifestarse gradualmente.

El especialista en reparación de cimientos, Alex López, dijo que muchas personas ignoran las señales de advertencia tempranas hasta que el daño es más severo.

“En el momento en que vea cualquier grieta, cualquier movimiento, una puerta que no cierra correctamente, llame a un experto”, dijo López. “Y si no está satisfecho con ese experto, busque otra opinión”.

López, propietario de Safe Lift Concrete Leveling, no trabajó en la casa de Rehak pero inspeccionó la propiedad para explicar lo que observó.

Los extensos suelos arcillosos de Houston ya se están expandiendo y contrayendo a medida que cambian las condiciones climáticas, dijo. Un drenaje deficiente puede empeorar estos problemas al eliminar la tierra de los cimientos de una casa.

“Es un doble golpe”, dijo López.

Si bien el hundimiento y el cambio de terreno son problemas separados, pueden combinarse para crear problemas de cimientos cuya reparación resulta cada vez más costosa si se ignoran.

Los problemas de cimentación no se limitan a las casas antiguas

El movimiento de las fundaciones no es lo único que los compradores deben esperar en los barrios más antiguos.

Las agentes inmobiliarias Shannon Araya y Maria Lee, de Keller Williams Premier Realty, dijeron que ven problemas con los cimientos en viviendas de todas las edades, incluidas las de nueva construcción.

“También puede ser de nueva construcción”, afirmó Araya. “Sólo depende de cómo se construyeron y de cómo se utilizaron los fondos”.

También advierten a los compradores que no deben asumir que una base reparada es automáticamente un factor decisivo. Las reparaciones de cimientos a menudo vienen con garantías transferibles que permanecen vigentes incluso después de que una casa cambia de propietario.

“Pueden volver a la empresa fundadora y obtener esa garantía, incluso si el vendedor no puede proporcionarla”, dijo Araya.

Sin embargo, los costes de reparación pueden seguir siendo importantes.

Dependiendo de la magnitud del daño, las reparaciones de los cimientos pueden costar desde varios miles de dólares hasta más de $20,000, lo que hace que la detección temprana sea una de las mejores formas en que los propietarios pueden limitar los costos.

Planificando para el futuro

A medida que las comunidades en todo el sudeste de Texas continúan creciendo, algunos líderes urbanos están tratando de abordar el hundimiento antes de que se convierta en un problema mayor.

En Manvel, una de las ciudades de más rápido crecimiento en la región, los funcionarios dicen que la planificación de las necesidades futuras de agua es una prioridad.

El alcalde Dan Davis dijo que la ciudad eventualmente espera depender más del agua superficial que del agua subterránea, potencialmente asociándose con comunidades vecinas o proveedores de agua regionales para construir o acceder a un sistema de tratamiento de agua superficial.

Pero estos proyectos requieren años de planificación, financiación y construcción.

“Las ruedas del gobierno ciertamente giran lentamente”, dijo Davis. “Todavía estamos a algunos años de eso”.

El desafío es equilibrar el crecimiento con la infraestructura.

La población de Manvel ha crecido en los últimos años, lo que ha obligado a los líderes de la ciudad a considerar si las carreteras, los servicios públicos y los sistemas de agua pueden seguir el ritmo. Davis dijo que la ciudad había rechazado previamente varios desarrollos residenciales propuestos porque la infraestructura existente no estaba lista para soportarlos.

“Encontramos maneras de decir sí, pero también dijimos no”, afirmó. “Nuestra infraestructura no está preparada para esto”.

Para las comunidades de la región de Houston, estas decisiones podrían determinar cómo subsistirán los vecindarios vulnerables en las próximas décadas.

Un problema que los propietarios no pueden darse el lujo de ignorar

Para Rehak, el problema no se trata simplemente de paredes agrietadas o reparaciones costosas.

Ha observado cómo las inundaciones transforman su comunidad y comprende con qué rapidez las consecuencias pueden cambiar vidas.

“Hubo 13 personas que murieron en un radio de una milla de mi casa durante Harvey”, dijo Rehak. “Muchos de ellos eran personas mayores que vivían en un centro para personas mayores cercano”.

Esta trágica tormenta lo inspiró a iniciar un sitio web y un blog centrados en inundaciones, mitigación de inundaciones y cuestiones de cuencas hidrográficas en el lago Houston y el área metropolitana de Houston.

A través de www.reduceflooding.com, Rehak espera informar a la gente sobre el riesgo de inundaciones locales y las políticas públicas. Dice que pasa hasta 12 horas al día creando contenido en el sitio.

“Creo que estas son cosas importantes que la gente debe saber”, dijo Rehak.

Espera que los propietarios reconozcan las señales de advertencia antes de que los pequeños problemas se agraven y antes de que las reparaciones costosas se vuelvan inevitables.

“No quiero que la gente sufra daños económicos”, dijo Rehak. “Quiero ver a los niños crecer en vecindarios seguros”.

Cómo saber si tu vecindario tiene goteras

El Distrito de Subsidencia Harris-Galveston mantiene un mapa interactivo en línea que permite a los residentes explorar el hundimiento del suelo medido en muchas regiones de Houston.

Puedes buscar por dirección o comunidad y comparar cuánto se ha movido el terreno a lo largo del tiempo.

Si bien el hundimiento no significa necesariamente que una casa experimentará problemas de cimientos, los expertos dicen que el mapa puede ayudar a los propietarios a comprender mejor lo que sucede debajo de su vecindario y por qué es importante monitorear su propiedad para detectar señales de alerta temprana.

López dijo que los propietarios que noten nuevas grietas en las paredes o ladrillos, puertas o ventanas pegadas, pisos irregulares o signos de movimiento de cimientos deberían considerar que un especialista en cimientos calificado o un ingeniero estructural evalúe su casa.

A medida que el sudeste de Texas continúa creciendo, los expertos dicen que comprender los subsidios será cada vez más importante, no solo para proteger hogares individuales, sino para ayudar a las comunidades a tomar decisiones informadas sobre el uso del agua, el desarrollo y la resiliencia a las inundaciones a largo plazo.

Los cambios ocurren lentamente, a menudo a lo largo de décadas.

Pero como han demostrado lugares como Brownwood, los efectos pueden durar generaciones.

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